Im Bereich des Bestandsrechts wurden weitere Erleichterungen für Mieter von Wohnungen in Kraft gesetzt. Am 3. April 2020 wurde das 4. COVID-19-Gesetz verabschiedet, das, neben zahlreichen anderen, auch eine Bestimmung enthält, die Wohnungen betreffen, deren Mieter mit Schwierigkeiten kämpfen, die Miete zu bezahlen, so die Wohnung der Deckung des privaten Wohnbedürfnisses dient.

Entrichtet ein Mieter/eine Mieterin den Mietzins, der zwischen 1. April und 30. Juni 2020 fällig wird, nicht oder nicht zur Gänze, darf der Vermieter allein wegen dieses Zahlungsrückstands den Mietvertrag weder kündigen noch dessen Aufhebung nach § 1118 ABGB fordern. Voraussetzung dieses Schutzes ist die ursächliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Lage des Mieters durch den Ausnahmezustand im Gefolge der Pandemie.

Die Einkommensverluste des Mieters/der Mieterin müssen durch die derzeitigen Sondermaßnahmen beeinträchtigt sein. Und diese Beeinträchtigung muss kausal für die gänzliche oder teilweise Nicht-Zahlung des Mietzinses sein. Somit wird bei Inanspruchnahme des Zahlungsaufschubs ein Nachweis über die tatsächliche Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters/der Mieterin zu erbringen sein.

Als weitere Maßnahme zur Unterstützung von wirtschaftlich stark beeinträchtigten Wohnungsmietern wurde ein Gesetz verabschiedet, das vorübergehend die klagsweise Geltendmachung von nicht geleisteten Mietzinsen untersagt.

Der Vermieter/die Vermieterin darf demnach die Zahlung des Mietzinses, der zwischen 1. April und 30. Juni 2020 fällig würde, bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 nicht gerichtlich einfordern. Ebenso darf eine erlegte Kaution nicht verwendet werden, um einen Mietzinsrückstand auszugleichen. Bei dieser Regelung handelt es sich nicht um eine gesetzliche Verschiebung der Fälligkeit, sondern um eine temporäre Aussetzung der Klagbarkeit des Anspruchs. Ab Fälligkeit des jeweiligen Betrages sind jedenfalls die gesetzlichen Verzugszinsen in Höhe von 4 % pro Jahr zu bezahlen. Für die verspätete Bezahlung des Mietzinses für, im Zweiten Quartal 2020 fälligen Mietzins, sind keine – den gesetzlichen Zinssatz übersteigende – Verzugszinsen zu entrichten. Auch die gilt für den Falle der erheblichen Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters/der Mieterin. Diese Beeinträchtigung muss in dem derzeitigen Ausnahmezustand begründet sein.

Das 4. COVID-19-Gesetz enthält auch eine Sonderregelung zu § 29 Mietrechtsgesetz („MRG“). Diese betrifft die temporäre und ausnahmsweise Möglichkeit der Verlängerung von Wohnungsmietverträgen für eine kürzere Zeit, als die gesetzlich vorgesehene von drei Jahren: Ein dem MRG unterliegender, befristeter Wohnungsmietvertrag, der nach dem 30. März 2020 und vor dem 1. Juli 2020 abläuft, darf, abweichend von der bisherigen Regelung, schriftlich bis zum Ablauf des 31. Dezember 2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden. Wird der jeweilige Mietvertrag nach Ablauf der zuvor referierten Verlängerung weder vertraglich verlängert noch aufgelöst, so gilt § 29 Abs 3 lit b MRG. Nach dieser Bestimmung gelten derartige Mietverträge einmalig für drei Jahre verlängert. Der Mieter/die Mieterin hat jedoch dabei das unverzichtbare und unbeschränkbare Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zu kündigen. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre ein weiteres Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit verlängert.

Wie bereits ausgeführt, kommen diese Erleichterungen des 4. COVID-19-Gesetzes, nur Mieter zu Gute, die Wohnungen zu privatem Zweck nützen. Die wirtschaftliche Beeinträchtigung muss, weiters, auf die den derzeitigen Ausnahmezustand im Gefolge der Corona Pandemie zurück zu führen sein.  Dabei spielt es jedoch keine Rolle, ob auf das Mietverhältnis die Bestimmungen des MRG zur Gänze oder bloß zum Teil (§ 1 Abs 4 MRG) oder überhaupt nicht (§ 1 Abs 2 MRG, etwa bei der Miete eines Einfamilienhauses) anzuwenden sind. Relevant ist ausschließlich der Abschluss des Bestandsvertrages zu Wohnzwecke.

Für Mieter/Mieterinnen von Geschäftsräumlichkeiten oder Lagerflächen wurden durch das 4. COVID-19-Gesetz keine eigenen Ausnahmebestimmungen geschaffen. Diese müssen auf die einschlägigen Bestimmungen des ABGB zurückgreifen und können unter Umständen eine Reduktion des Mietzinses auf Grundlage des § 1104 ABGB fordern. (https://www.specht-partner.com/corona-virus-miete/)

Abschließend wurde mit dem 4. COVID-19-Gesetz ein gesetzlicher Räumungsaufschub für Wohnungen beschlossen. Diese Maßnahme verfolgt die Verhinderung von Delogierungen von Mietern, die aufgrund der gegenwärtigen Situation keine andere Wohnmöglichkeit finden und somit unterstandslos würden. Entsprechend dieser neuen Regelung kann somit die Räumung von Wohnungen, auf Antrag des/der Verpflichteten (Mieters/Mieterin) aufgeschoben werden. Dabei ist es unwesentlich aus welchem Grund das Mietverhältnis aufgelöst wurde. Eine Aufschiebung ist aber nur dann gerechtfertigt, wenn die Wohnung vom Verpflichteten dringend für Wohnzwecke benötigt wird und der Aufschiebung keine schweren persönlichen oder wirtschaftliche Nachteile des betreibenden Gläubigers entgegenstehen.

Abzuwendende persönliche Nachteile liegen etwa bei dringendem Eigenbedarf des Betreibers/der Betreiberin oder eines/einer Angehörigen vor. Ein relevanter wirtschaftlicher Grund wäre beispielsweise auch die bereits erfolgte weitere Vermietung der zu räumenden Wohnung, verbunden mit der Notwendigkeit, einen Sanierungskredit aus den erwarteten Mieteinnahmen zu bedienen.

Das Exekutionsverfahren ist auf Antrag fortzusetzen, sobald die, zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen, gegenwärtigen Maßnahmen außer Kraft gesetzt werden. Spätestens aber sechs Monate nach Bewilligung des Aufschubes. Das Verfahren ist innerhalb von drei Monaten nach Bewilligung des Aufschubes nur fortzusetzen, wenn die vorgenannten Voraussetzungen nicht mehr gegeben sind.